Charges de copropriété

Analyses, conseils et cas d'exemples


Gestion des impayés de charges : stratégies et recours possibles X
6/17/2025
Gestion des impayés de charges : stratégies et recours possibles
Copropriété Gestion financière

Les impayés fragilisent la trésorerie d’une résidence, bloquent les travaux votés et renchérissent le coût pour tous. Voici une méthode opérationnelle pour prévenir, traiter et recouvrer les sommes dues, avec modèles et check-lists.

3 leviers Prévention • Amiable • Recouvrement
< 30 jours Objectif de résolution pour 70 % des dossiers simples
+ Transparence Suivi clair pour le conseil syndical
Gestion des impayés de charges : stratégies et recours possibles

1) Diagnostiquer vite pour éviter l’effet boule de neige

  • Lecture des comptes repérer les retards > 30/60/90 jours, intérêts/indemnités, plans en cours.
  • Qualification du débiteur propriétaire-occupant, bailleur, logement vacant, succession…
  • Historique litiges sur charges, contestations d’AG, difficultés conjoncturelles.
Astuce : mettez en place un tableau de bord « Âge de la dette » (0–30, 31–60, 61–90, >90 jours) partagé avec le conseil syndical.

2) Prévenir et traiter à l’amiable

  1. Rappel simple (email/SMS/courrier) avec extrait de compte, lien de paiement et échéancier proposé.
  2. Relance formalisée détaillant les sommes (principal, provisions, avances), date d’exigibilité, contacts utiles.
  3. Mise en demeure par courrier recommandé : délai ferme, mention des suites possibles et frais à la charge du débiteur.
Bon réflexe : valider par écrit tout échéancier (montant, dates, clause de déchéance en cas de non-respect).
Modèle court de mise en demeure 
Objet : Mise en demeure de régler vos charges de copropriété
Madame/Monsieur,
Sauf erreur, votre compte présente un solde débiteur de  € arrêté au .
Nous vous mettons en demeure de régler cette somme sous 8 jours à compter de la réception,
par virement sur le compte du syndicat des copropriétaires (IBAN : …).
À défaut, nous engagerons la procédure de recouvrement aux frais du débiteur.
Cordialement,
Le syndic – Syndicat des copropriétaires de

3) Passer au recouvrement judiciaire quand c’est nécessaire

Si l’amiable échoue, enclenchez une procédure adaptée à l’enjeu financier et à l’urgence :

Voie Pour quoi faire Atouts / points d’attention
Injonction de payer Obtenir rapidement un titre exécutoire sur pièces (extrait de compte, procès-verbaux d’AG, appels de fonds). Rapide et économique pour dossiers non contestés. Suspensive si opposition du débiteur.
Référé-provision Obtenir une provision immédiate lorsque la dette n’est pas sérieusement contestable. Décision exécutoire par nature. Utile pour sécuriser la trésorerie.
Assignation au fond Trancher une contestation, récupérer principal, intérêts, indemnités et frais. Plus long mais couvrant. Nécessite un dossier complet et des écritures.
Important : vérifiez la bonne imputation des charges approuvées en AG et conservez toutes les pièces (appels, relances, AR, échanges).

4) Frais à la charge du débiteur & bonnes pratiques

  • Les frais nécessaires de recouvrement (actes d’huissier, certains frais de procédure) peuvent être réclamés au débiteur selon les règles applicables.
  • Documentez chaque étape (date, canal, contenu). La traçabilité appuie la demande de remboursement des frais et intérêts.
  • Adoptez une échelle d’escalade standardisée (J+10 rappel, J+30 relance, J+45 LRAR, J+60 procédure).

5) Cas particuliers

  • Lot loué : informez le bailleur, rappelez les charges récupérables et envisagez une saisie sur loyers en exécution d’un titre.
  • Vente du lot : coordonnez avec le notaire (état daté, retenue sur prix) pour sécuriser le paiement des arriérés dus au syndicat.
  • Successions / indivisions : identifiez les ayants droit, adressez les mises en demeure à tous les co-indivisaires.

6) Prévenir durablement les impayés

  • Communication claire des appels de fonds (échéances, mode de paiement, coordonnées bancaires, QR-code).
  • Canaux digitaux (espace copropriétaire, prélèvement SEPA, rappel SMS).
  • Budget & trésorerie réalistes pour lisser les appels et limiter les hausses brutales.
  • Tableau de bord partagé avec le conseil syndical : taux d’impayés, âge de la dette, dossiers en contentieux.

Ressources complémentaires

  • Modèles de relance et de mise en demeure (version éditable) — sur demande.
  • Tableau de bord type « Âge de la dette » (CSV/Excel) pour suivre vos indicateurs.
  • Guide pratique « Préparer un dossier d’injonction de payer » (check-list pièces).

Les informations de cet article sont fournies à titre pratique et ne remplacent pas un conseil juridique adapté à votre situation. En cas de doute ou de contestation, faites-vous assister par un professionnel.



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